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浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长 虞晓芬:一方面有相当多居民想改善居住条件,但是购房信心不足,购房能力受到抑制,购房压力较大;另一方面,还有部分在建商品住房消化速度趋慢,资金回笼也不及预期,影响了正常开发。房地产既是民生工程,又是发展工程,产业链长,涉及面广,也事关人民群众的切身利益,所以推出这么大力度的政策组合拳,就是要稳预期,稳规模,稳市场。

买房子,首付比例是个重要的“门槛”,它甚至可能决定了您能不能赶上购房“这趟车”,房地产政策“组合拳”的第一项就和它有关。5月17日,央行和国家金融监督管理总局发布通知,下调住房贷款最低首付比例。如果您是贷款购买商品住房的居民家庭,首套房的最低首付比例调整为不低于15%,二套房不低于25%。和去年8月的政策相比,再次下调了5个百分点,降至历史低位。

中国民生银行首席经济学家 温彬:现在的这些政策,主要还是从需求端来解决、发力,包括前期部分城市取消限购,解决的是购房资格的问题。这次下调首付比例是降低了刚需和改善性需求购房的门槛。包括商贷和公积金利率的下调,会进一步降低购房者的成本,所以更加有助于房地产市场交易活跃,从而确保房地产市场的平稳健康发展。

中国民生银行首席经济学家 温彬:目前从全国多个城市来看永利电子,平均的房贷利率大概是3.45%,之前全国的下限是3.75%。如果全国层面取消房贷利率下限,房贷利率可能较之前下降30到40个基点,这样可以明显降低购房成本。比如对于100万的贷款额,贷款期限30年,用等额本息还款的方式大概可以节约房贷成本近8万元,平均到每个月大概会少支付200元。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长 虞晓芬:2022年7月,全国启动了保交楼工作,通过设立专项债款,成立专班等取得了明显成效,但一些地方又出现交了楼,但交不了房永利电子,出现了因销售不畅新的保交房问题。所以这次启动保交房攻坚战,就是要重点把更多项目纳入到‘白名单’,给予资金支持,要让老百姓按合同约定如期能拿到自己购买的房子。

重庆大学城乡建设与发展研究院(智库)负责人、教授 刘贵文:这是一个特别精准、特别有效率的制度安排,确实有一些房地产开发企业因为自己的经营问题出现了风险,但是这些企业开发的项目处于很好的地段,而且有大量老百姓已经认购了它的房子,如果出现烂尾,对于这些认购的老百姓来说就是巨大的损失,但这个项目本身是优质的。所以在这个基础上,要建立基于项目的白名单制度,来建立房地产融资协调机制。

重庆大学城乡建设与发展研究院(智库)负责人、教授 刘贵文:这个协调联动机制的推出,总的说来效果是比较明显的,但确实在协调联动机制的过程中也还有一些问题,比如在进入‘白名单’范围的楼宇选择上,有的时候还不够严谨;第二个方面就是这样一个协调联动机制,是需要很多方面、很多机构来一起动作的,目前来看效率还需要提升,这样才能够把精准有效的政策落到实处。

当前,化解房地产风险还有一个关键就是存量商品房“去库存”。面对较高的商品房库存,如何盘活存量?央行表示,将设立保障性住房再贷款,支持地方国企收购一部分存量商品住房用作保障性住房。保障性住房再贷款的规模是3000亿元,发放对象包括21家全国性银行,预计将带动银行贷款5000亿元。那么永利电子,这个新的货币政策工具将起到怎样的作用呢?

重庆大学城乡建设与发展研究院(智库)负责人、教授 刘贵文:一个确实可以有效去消化一些房地产库存;第二个现在保障房体系还在建设过程中,在有库存的情况下,可以选择一些比较好的房屋,以比较合理的价格来收购,作为保障房,有利于保障房体系的快速建立;第三个方面,对于解决目前一些房地产公司流动性的问题也会有积极作用,而房地产行业整体回暖对地方经济的拉动,或者对于整个行业的发展也会起到积极作用。

除了消化存量商品房,存量土地也是需要妥善处置盘活的一大重点。自然资源部表示永利电子,准备出台政策,支持企业优化开发、促进市场流通转让、同时支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地,帮助企业解困。这些土地收回、收购以后,可用于建设保障性住房等。下一步,有关部门将从资金、税费等方面出台配套支持政策。

中国民生银行首席经济学家 温彬:很多房企很大的一块存货是体现在土地方面,前期买入的土地因为各种原因闲置下来没有开发,这一次专门针对这些土地采取相应措施。无论是由政府收购,还是在土地二级市场进行流转,或者是将来跟其他开发商联合开发,都会使房地产开发企业自身的经营能力、资金能力提升,同时更重要的是加快土地资源的周转,提高土地资源的使用效率,这一块也是下个阶段工作的重点方向。

房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。新一轮稳地产、去库存政策“组合拳”对房地产市场回暖到底会有多大提振作用,还有待观察评估。但可以肯定的是,系列政策的用意是为了稳定房地产市场,而不是要去过度刺激它,更不是鼓励投机。让住房回归居住的本质,让人民住上高质量、合心意的好房子,才是房地产行业行稳致远的关键。

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